Foto: Luciola Villela/CMRJ
O debate em torno do PLC nº 92/2025 lançou bases para a revitalização e mostrou amadurecimento da cidade com preservação do patrimônio, sustentabilidade, desenvolvimento imobiliário e desburocratização em modelo replicável para grandes metrópoles. Medidas estabelecem benefícios para empreendimentos que recuperam prédios subutilizados e amplia áreas receptoras para Zona Norte, Rio Comprido, Botafogo, Flamengo, Catete e Glória
A Câmara de Vereadores aprovou nesta quarta-feira (27/05) o Projeto de Lei Complementar nº 92/2025 que cria a Área Especial de Interesse Urbanístico (AEIU) Praça Onze Maravilha e consolida o Rio como maior laboratório de inovação e inteligência urbanística do País com as soluções modernas, criativas e replicáveis das propostas de revitalização de um dos bairros mais antigos do Município.
Depois de iniciativas como Porto Maravilha, Parque Olímpico, Operação Urbana do Estádio de São Januário, Reviver Centro e Operação Interligada, marcos das grandes transformações da cidade, o debate construído com a população definiu as bases do modelo. A Prefeitura do Rio determinou prioridade ao retrofit (conversão de imóveis existentes) e direcionou o potencial construtivo para eixos estratégicos da Zona Norte com incentivos edilícios e fiscais para canalizar investimentos na área que já dispõe de infraestrutura urbana, redes de serviços públicos e transporte de massa (metrô, trens e BRT).
Foram apresentadas 180 emendas, com 60 incorporadas ao texto final. A exemplo do Reviver Centro, referência para incentivos edilícios e fiscais, o projeto traz tabelas de conversão de potencial construtivo por meio de Operação Interligada. Pela regra, o incorporador do Praça Onze Maravilha ganha o direito de aplicar potencial construtivo adicional em áreas receptoras da cidade, valorizando tipologias residenciais familiares com coeficientes que chegam a 240% nos bairros da Zona Norte e 120% na Tijuca e Rio Comprido.
Por outro lado, os percentuais serão mais controlados em bairros de alta densidade da Zona Sul (como Copacabana e Ipanema) e para projetos compactos. Na versão anterior do Reviver Centro, Copacabana e Ipanema detinham benefícios que variavam de 60% a 150%, conforme o local gerador de potencial. Sob as novas diretrizes do Executivo, os percentuais foram reduzidos e passam a considerar estritamente a finalidade da construção — estabelecendo uma clara diferenciação se o projeto se destina a unidades familiares a partir de 50 metros quadrados ou a estúdios, com explícita valorização da habitação familiar. Outra novidade na operação é o ajuste fiscal nas contrapartidas financeiras: projetos que utilizem áreas receptoras valorizadas, como Lagoa e Ipanema, perdem o desconto no pagamento de contrapartidas, enquanto os investimentos direcionados à Zona Norte contarão com um desconto integral de 100%.
Diretrizes de Transferência de Potencial Construtivo (Operação Interligada)
Uma das principais inovações trazidas pela proposta em debate é o caráter autorizativo e focado na desburocratização, que concentra a gestão dos terrenos e imóveis próprios municipais no perímetro da AEIU Praça Onze Maravilha sob regime de exclusividade. Anteriormente seriam apresentados em um PLC contendo terrenos de toda a cidade. Na prática, o formato traz agilidade na venda de imóveis ociosos, garantindo que 100% do patrimônio financeiro arrecadado sejam revertidos diretamente em melhorias na própria área de abrangência. São 62 imóveis no Centro, Cidade Nova e Estácio, que devem começar a ser ofertados em leilão ao mercado este ano.
Desde a versão original, o PLC deixa explícito que não haverá desapropriações de moradores, assunto muito debatido nas audiências que antecederam a aprovação do PLC. O texto estabelece que o espaço físico para a criação de moradias e novas áreas verdes virá de uma grande reparação paisagística: a demolição do Elevado 31 de Março, sem remoções. A eliminação do viaduto acabará com uma barreira física histórica que fragmentava e degradava a região, abrindo grandes vazios urbanos e liberando terrenos municipais estratégicos. Esses novos espaços vão atrair operações imobiliárias que não só financiarão o projeto como permitirão a produção de 37,5 mil unidades residenciais ao longo de 25 anos sob expectativa de atrair 100 mil novos moradores.
A espinha dorsal do projeto abrange a implantação de um sistema viário integrado, a construção da Biblioteca dos Saberes — com assinatura do arquiteto internacional burquinense Francis Kéré — e a integração do Sambódromo da Marquês de Sapucaí à vida urbana durante o ano inteiro. Reparação e exaltação histórica são bases para a reconexão do Rio ao eixo ancestral, a Pequena África. As obras projetam abertura de novas praças, parques e amplas áreas de convivência pública em um polo vivo de habitação, cultura e valorização da memória negra e do samba. Essa lógica da requalificação equilibra preservação do patrimônio histórico e cultural, sustentabilidade, adensamento estratégico, investimento privado e com isso reduz a necessidade de investimentos públicos pesados aos cofres municipais, evitando sobrecarga no sistema de trânsito de eixos que já operam saturados.
Revisão de APACs
O Instituto Rio Patrimônio da Humanidade (IRPH) fez um minucioso levantamento para promover a modernização das Áreas de Proteção do Ambiente Cultural (APACs) e impulsionar o desenvolvimento imobiliário residencial da Praça Onze. O principal destaque é a região da Cruz Vermelha, que deixa o escopo do Reviver Centro e fica exclusiva da AEIU, com incentivos especiais próprios. Identificada como uma das poucas áreas com vocação puramente residencial do Centro antes da operação, mas que acabou travada devido a legislação ultrapassada, a Cruz Vermelha terá novos parâmetros para projetos imobiliários e de retrofit (conversão de uso). O estudo do IRPH assegurou o compromisso de preservação rigorosa dos bens protegidos da encosta de Santa Teresa, protegendo a paisagem e a topografia carioca.
O que vem aí:
Financiamento das obras – A venda de 62 terrenos municipais em leilões que devem ter início ainda este ano
Início das intervenções – Em 2027, com a preparação da área para a demolição do Elevado 31 de Março
Reviver Centro AEIU Praça Onze – Ênfase em residenciais com mais de 50 m² e retrofit. Acréscimo de novas áreas receptoras: Zona Norte, Tijuca, Rio Comprido, Botafogo, Flamengo, Catete e Glória, além de Ipanema e Copacabana. Incentivos fiscais e edilícios favorecem edificações no Centro e na Zona Norte
Linha 2 do metrô – Proposta de convênio para permitir a inclusão das estações Catumbi e Praça da Cruz Vermelha
Patrimônio – Revitalização da Vila Operária Salvador de Sá
Minha Casa Minha Vida – Faixa 1 (famílias de baixa renda que recebem subsídio de até 95% do valor do imóvel, com condições facilitadas) livre de pagar contrapartida de lote à prefeitura
Minha Casa Minha Vida – Imóveis não podem ser destinados a locação de curta temporada, mas obrigatoriamente para moradia familiar
Portal – Assim como já há um portal para o Reviver Centro, com informações públicas de novos empreendimentos, a Praça Onze terá o seu próprio.
